Проблема обеспечения граждан доступным жильем является одним из приоритетов государства. Правительство России поощряет жилищное строительство, предоставляя различные меры поддержки для молодежи и льготных категорий. Однако вместе с вопросом стоимости жилья рядом всегда стоит вопрос его качества. Часто, покупая квартиру в новостройке, можно столкнуться с целым букетом строительных проблем. Одним из способов обезопасить себя является приемка квартиры специалистом-строителем. О том, как работает эта услуга, с какими сложностями сталкиваются экспертные организации и почему застройщику выгодно работать с независимыми компаниями, мы поговорили с директором «БРИК Приемка» Никитой Киреевым.
– Российский рынок жилой недвижимости активно развивается. Все чаще дольщики при приемке квартир прибегают к услугам специалистов. Зачем нужен осмотр квартиры экспертом?
– Прежде всего, скажу, что это новая для России сфера. Действительно, развитие рынка недвижимости привело к появлению услуги по приемке квартир. Если коротко, то ее суть заключается в том, что специалист проводит проверку технического состояния помещений до подписания акта приема-передачи. Дольщик получает заключение о наличии существенных недостатков, возникших при строительстве квартиры, и может потребовать их устранения за счет застройщика.
Часто случается так, что человек принимает квартиру, а уже во время ремонта оказывается, что стены кривые, стяжка на полу не той прочности или вовсе промерзают окна. Все эти проблемы могут быть выявлены опытным специалистом на этапе приемки.
– Ваша компания первой в России начала оказывать такие услуги. Существуют ли сегодня какие-то профессиональные стандарты в этой сфере?
– Наша сфера не имеет специального регулирования, в строительстве существуют единые нормы и правила для всех специалистов. Можно сказать, что сегодня есть один стандарт осмотра помещений: правила проведения судебной строительной экспертизы – это базовые документы, которыми мы руководствуемся. Однако, в отличие от полноценной строительной экспертизы, услуга приемки обходится дольщикам значительно дешевле.
– Сфера приемки квартир – это уникальное российское явление, или такие услуги распространены в других странах?
– Похожей деятельностью занимаются строители во всех странах. Однако именно у нас сформировалась такая ситуация, когда рынку потребовались услуги независимых экспертов. И на этом я бы хотел остановиться отдельно. Сегодня в нашей сфере работает большое количество специалистов, с различным образованием, компетенцией, опытом. Некоторые коллеги, осуществляя приемку, выступают на стороне застройщика, закрывая глаза на недостатки, устранение которых будет стоить строительной компании больших денег, при этом отмечая в документах царапины, сколы, трещины – все то, что можно исправить быстро и относительно дешево.
Мы же в своей работе встаем на сторону дольщика, при этом помогаем и застройщику: отфильтровываем случаи так называемого «потребительского экстремизма», когда, ложно понимая строительные нормы, покупатель квартиры хочет внести в акт осмотра множественные незначительные дефекты.
Если говорить глобально, наша работа направлена, прежде всего, на повышение качества строительства. А в этом заинтересованы как покупатели квартир, так и застройщики. Есть компании, которые постоянно занимаются повышением квалификации сотрудников и улучшением методов работы, для них специалисты по приемке – помощники, в некотором смысле как «белые хакеры», которые помогают найти уязвимости в коде и быстро их исправить. Я думаю, что именно за таким подходом будущее.
Михаил Розенберг, адвокат: На сегодняшний день российское законодательство дает участнику долевого строительства право на этапе приемки квартиры привлекать специалиста. Обладающий специальными познаниями эксперт по запросу дольщика (потребителя) фактически проводит досудебную строительную экспертизу. Важно понимать, что любые препятствия застройщика, направленные на осмотр участником долевого строительства своей квартиры, будут нарушать не только ФЗ №214 о долевом строительстве, но и закон «О защите прав потребителей».
– Кажется, что еще одним интересантом повышения качества строительства должно быть государство. Президент Владимир Путин неоднократно говорил о важности этой сферы для экономики и демографии России.
– Все верно, государство тоже заинтересовано в недорогом, но качественном жилье. Сегодня мы видим этот интерес не только на словах. В марте 2022 года правительство приняло правовой акт, которым урегулировало отношения дольщиков и застройщиков при приемке квартир: Постановление Правительства России от 23 марта 2022 г. № 442 «Об установлении особенностей передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства».
Для нашей сферы особенно ценным стало указание на возможность привлечения специалиста при приемке квартиры. По сути, это было признание важности нашей работы. Однако в применении этого документа возникли правоприменительные сложности.
– В чем заключаются эти сложности?
– И мы, и застройщик, читая одно и то же постановление, понимаем его по-разному. Новые нормы, предусмотрев привлечение специалиста во время приемки помещений, установили, что в случае возникновения спорной ситуации следует привлекать эксперта по согласованию сторон. Но что делать, если застройщик и дольщик не согласовывают специалиста? В постановлении сказано, что специалистов должны согласовать обе стороны, но бывает так, что прийти к общему мнению невозможно из-за предполагаемой ангажированности привлеченных экспертов. Возникла правовая лакуна, которую может заполнить только правительство, уточнив эти положения.
Важно понимать, что в этой ситуации застройщик является сильной стороной. Он может отказать в осмотре квартиры, просто физически не пустить на объект дольщика со своим специалистом. С такими ситуациями мы регулярно сталкиваемся в Тюмени и некоторых других городах. Правильным было бы отрегулировать и эту ситуацию. Дольщик сам может решить, кого привлекать для приемки помещения, – это его законное право, он может воспользоваться услугами любых специалистов. Например, когда вы покупаете машину на вторичном рынке, считается нормальным отправить ее к механику, чтобы проверить дефекты. Эти ситуации похожи.
Еще одна группа сложностей связана с ответами застройщика на зафиксированные в акте дефекты. Мы часто сталкиваемся с нежеланием вести конструктивный диалог. Компания на законные требования дольщика отвечает отписками, в этом случае покупатель вынужден обращаться в суд. Все это затягивает процесс приемки квартиры и дома в целом. Судебный процесс может длиться годами, не каждый готов идти на столь бескомпромиссные меры.
– Застройщики видят в вас, условно говоря, врагов, вредителей?
– Как я уже говорил, есть разные компании, некоторые хорошо понимают важность такой экспертной работы, другие всеми способами пытаются избежать независимого контроля. Последние часто всячески препятствуют проведению дольщиками приемки.
В таком случаем мы предлагаем нашему клиенту обратиться в правоохранительные органы: Роспотребнадзор, прокуратуру или Департамент жилищного строительства, для того чтобы они провели проверку и выдали предписание о недопустимости нарушения законодательства. В некоторых случаях мы вызываем участкового, для того чтобы он зафиксировал факт правонарушения и помог попасть в квартиру.
Как правило, застройщик создает сложности дольщику в случае, если он привлек своего специалиста. Задача такой акции – не допустить возможность выявить дефекты до подписания акта приема-передачи объекта. Но пока акт не подписан, у застройщика есть обязанность устранить дефекты, потому что дом находится на его балансе, он несет все расходы, так как договорные обязательства еще не закрыты.
Но когда акт приема-передачи подписан, остается только идти в суд.
– А как специалист по приемке может помочь в суде?
– На стадии судебного разбирательства действует то самое законодательство о проведении экспертизы, про которое мы говорили в самом начале. По ходатайству заявителя – дольщика – суд может привлечь специалиста-строителя как эксперта. В нашей команде есть профессионалы высочайшего уровня, имеющие все необходимые допуски для проведения строительной экспертизы.
В случае наличия существенных недостатков суд встает на сторону дольщика и обязывает застройщика или устранить все дефекты за свой счет, или компенсировать стоимость таких работ.
– Расскажите, с какими дефектами приходится сталкиваться чаще всего?
– Надо сказать, что в большинстве случаев дефекты вызваны не какой-то злой волей застройщика, который хочет построить кривой и косой дом, а скорее некомпетентностью строителей, неверным пониманием норм и человеческим фактором.
Приведу несколько примеров. Возьмем улучшенную штукатурку, по ней допускается вертикальное отклонение не более 2 мм на погонный метр, но не более 10 мм на высоту этажа. Я как специалист понимаю, что эти требования должны работать вместе, но застройщик их разделяет, и возникает спорная ситуация.
Или другая ситуация: стена развернута на 7 см по отношению к оси помещения – это является критичным дефектом, который не позволяет пользоваться помещением по назначению, и он влечет достаточно большие расходы у покупателя при ремонте. Для того, чтобы переделать эту стену, ее нужно сломать и возвести заново. Ситуация усугубляется, когда отклонение стены от оси фиксируется в квартирах, сдающихся в чистовой отделке. Дольщику приходится разобрать отделку как минимум в двух помещениях, разобрать и перестроить стену.
Сложности возникают и со стяжкой: например, если она не соответствует нормативным требованиям, то могут возникнуть сложности в последующей эксплуатации. Например, появление трещин, стяжка начнет крошиться, скрипеть, будет невозможно использовать чистовое покрытие пола на клеевой основе, так как оно будет «отскакивать». Это является существенным дефектом – дорогостоящая и долговременная работа. Часто бывает стяжка переморожена либо недостаточно уплотненная.
К существенным дефектам также можно отнести промерзание внешних стен, оконных конструкций. Наши эксперты умеют делать расчеты по точке росы в соответствии со сводами правил по строительной климатологии. Методом тепловизионного контроля проверяем температуру ограждающей конструкции, делаем перерасчет на критические условия. И если температура ниже точки росы, то может образоваться плесень. Мы относим это к критичным дефектам.
Также может быть неправильно подключена электрическая разводка. Провода могут быть перепутаны местами, и вроде система должна защищать пользователя, но может и убить. На объекте может неправильно работать вентиляция, из-за этого накапливается избыточная влажность и появляется плесень, опасная для здоровья.
Несмотря на такие серьезные замечания, некоторые застройщики считают, что все замечания устранимы и поэтому не являются критичными дефектами. Это неправильный подход. Для сравнения приведу пример некритичного дефекта – это царапина на стеклопакете. Даже если она не проходит по ГОСТу, это не является критичным дефектом.
– Были ли случаи, когда застройщики обращались к вам и просили провести осмотр перед официальной приемкой?
– Да, и считаю, что это прогрессивная позиция, которая работает на повышение качества строительства. Однако хочу заметить, что речь идет не о работе на застройщика во время сдачи и приемки квартир, а о предварительной экспертной оценке качества возведенного объекта. Когда мы осматриваем объект, обращаем внимание на те же самые существенные недостатки. При такой работе застройщики могут пообщаться с нами и понять нашу логику при фиксации дефектов. У нас большой багаж знаний за плечами, наши специалисты хорошо знают и теорию, и практику выполнения определенных работ по строительству и по профессиональной отделке, они знают, как ведут себя материалы, если их неправильно использовать. Все вопросы можно обсудить и прийти к консенсусу. По итогу сдавать объекты высокого уровня.
– По сути дела, Ваша компания стала катализатором позитивных изменений.
– Я уверен, что и мы, и застройщики делаем одно дело, идем в одну сторону. Хорошо, что многие понимают это. Строительный рынок находится в постоянном развитии, и специалисты по приемке помогают ему выйти на качественно новый уровень. Думаю, что при наличии диалога между строительными и экспертными компаниями, а также при внимательном отношении государства к нашей сфере уже в ближайшем будущем мы сможем достигнуть существенного продвижения и значительно увеличить качество строительства.
Специалисты «БРИК Приемки» за семь лет приняли более 25 тысяч объектов, в совокупности сэкономя порядка 4 млрд рублей на устранении дефектов.
Компания постоянно расширяет географию: за время работы были проведены осмотры в 22 городах России, от Барнаула до Сочи и Крыма.
В 2022 году только в Екатеринбурге около 10% всех новых квартир были приняты с помощью специалистов «БРИК Приемки».
Проблема обеспечения граждан доступным жильем является одним из приоритетов государства. Правительство России поощряет жилищное строительство, предоставляя различные меры поддержки для молодежи и льготных категорий. Однако вместе с вопросом стоимости...
Директор компании «БРИК Приемка» Никита Киреев: Наша цель – повысить качество строительства в России
Проблема обеспечения граждан доступным жильем является одним из приоритетов государства. Правительство России поощряет жилищное строительство, предоставляя различные меры поддержки для молодежи и льготных категорий. Однако вместе с вопросом стоимости жилья рядом всегда стоит вопрос его качества. Часто, покупая квартиру в новостройке, можно столкнуться с целым букетом строительных проблем. Одним из способов обезопасить себя является приемка квартиры специалистом-строителем. О том, как работает эта услуга, с какими сложностями сталкиваются экспертные организации и почему застройщику выгодно работать с независимыми компаниями, мы поговорили с директором «БРИК Приемка» Никитой Киреевым.
– Российский рынок жилой недвижимости активно развивается. Все чаще дольщики при приемке квартир прибегают к услугам специалистов. Зачем нужен осмотр квартиры экспертом?
– Прежде всего, скажу, что это новая для России сфера. Действительно, развитие рынка недвижимости привело к появлению услуги по приемке квартир. Если коротко, то ее суть заключается в том, что специалист проводит проверку технического состояния помещений до подписания акта приема-передачи. Дольщик получает заключение о наличии существенных недостатков, возникших при строительстве квартиры, и может потребовать их устранения за счет застройщика.
Часто случается так, что человек принимает квартиру, а уже во время ремонта оказывается, что стены кривые, стяжка на полу не той прочности или вовсе промерзают окна. Все эти проблемы могут быть выявлены опытным специалистом на этапе приемки.
– Ваша компания первой в России начала оказывать такие услуги. Существуют ли сегодня какие-то профессиональные стандарты в этой сфере?
– Наша сфера не имеет специального регулирования, в строительстве существуют единые нормы и правила для всех специалистов. Можно сказать, что сегодня есть один стандарт осмотра помещений: правила проведения судебной строительной экспертизы – это базовые документы, которыми мы руководствуемся. Однако, в отличие от полноценной строительной экспертизы, услуга приемки обходится дольщикам значительно дешевле.
– Сфера приемки квартир – это уникальное российское явление, или такие услуги распространены в других странах?
– Похожей деятельностью занимаются строители во всех странах. Однако именно у нас сформировалась такая ситуация, когда рынку потребовались услуги независимых экспертов. И на этом я бы хотел остановиться отдельно. Сегодня в нашей сфере работает большое количество специалистов, с различным образованием, компетенцией, опытом. Некоторые коллеги, осуществляя приемку, выступают на стороне застройщика, закрывая глаза на недостатки, устранение которых будет стоить строительной компании больших денег, при этом отмечая в документах царапины, сколы, трещины – все то, что можно исправить быстро и относительно дешево.
Мы же в своей работе встаем на сторону дольщика, при этом помогаем и застройщику: отфильтровываем случаи так называемого «потребительского экстремизма», когда, ложно понимая строительные нормы, покупатель квартиры хочет внести в акт осмотра множественные незначительные дефекты.
Если говорить глобально, наша работа направлена, прежде всего, на повышение качества строительства. А в этом заинтересованы как покупатели квартир, так и застройщики. Есть компании, которые постоянно занимаются повышением квалификации сотрудников и улучшением методов работы, для них специалисты по приемке – помощники, в некотором смысле как «белые хакеры», которые помогают найти уязвимости в коде и быстро их исправить. Я думаю, что именно за таким подходом будущее.
– Кажется, что еще одним интересантом повышения качества строительства должно быть государство. Президент Владимир Путин неоднократно говорил о важности этой сферы для экономики и демографии России.
– Все верно, государство тоже заинтересовано в недорогом, но качественном жилье. Сегодня мы видим этот интерес не только на словах. В марте 2022 года правительство приняло правовой акт, которым урегулировало отношения дольщиков и застройщиков при приемке квартир: Постановление Правительства России от 23 марта 2022 г. № 442 «Об установлении особенностей передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства».
Для нашей сферы особенно ценным стало указание на возможность привлечения специалиста при приемке квартиры. По сути, это было признание важности нашей работы. Однако в применении этого документа возникли правоприменительные сложности.
– В чем заключаются эти сложности?
– И мы, и застройщик, читая одно и то же постановление, понимаем его по-разному. Новые нормы, предусмотрев привлечение специалиста во время приемки помещений, установили, что в случае возникновения спорной ситуации следует привлекать эксперта по согласованию сторон. Но что делать, если застройщик и дольщик не согласовывают специалиста? В постановлении сказано, что специалистов должны согласовать обе стороны, но бывает так, что прийти к общему мнению невозможно из-за предполагаемой ангажированности привлеченных экспертов. Возникла правовая лакуна, которую может заполнить только правительство, уточнив эти положения.
Важно понимать, что в этой ситуации застройщик является сильной стороной. Он может отказать в осмотре квартиры, просто физически не пустить на объект дольщика со своим специалистом. С такими ситуациями мы регулярно сталкиваемся в Тюмени и некоторых других городах. Правильным было бы отрегулировать и эту ситуацию. Дольщик сам может решить, кого привлекать для приемки помещения, – это его законное право, он может воспользоваться услугами любых специалистов. Например, когда вы покупаете машину на вторичном рынке, считается нормальным отправить ее к механику, чтобы проверить дефекты. Эти ситуации похожи.
Еще одна группа сложностей связана с ответами застройщика на зафиксированные в акте дефекты. Мы часто сталкиваемся с нежеланием вести конструктивный диалог. Компания на законные требования дольщика отвечает отписками, в этом случае покупатель вынужден обращаться в суд. Все это затягивает процесс приемки квартиры и дома в целом. Судебный процесс может длиться годами, не каждый готов идти на столь бескомпромиссные меры.
– Застройщики видят в вас, условно говоря, врагов, вредителей?
– Как я уже говорил, есть разные компании, некоторые хорошо понимают важность такой экспертной работы, другие всеми способами пытаются избежать независимого контроля. Последние часто всячески препятствуют проведению дольщиками приемки.
В таком случаем мы предлагаем нашему клиенту обратиться в правоохранительные органы: Роспотребнадзор, прокуратуру или Департамент жилищного строительства, для того чтобы они провели проверку и выдали предписание о недопустимости нарушения законодательства. В некоторых случаях мы вызываем участкового, для того чтобы он зафиксировал факт правонарушения и помог попасть в квартиру.
Как правило, застройщик создает сложности дольщику в случае, если он привлек своего специалиста. Задача такой акции – не допустить возможность выявить дефекты до подписания акта приема-передачи объекта. Но пока акт не подписан, у застройщика есть обязанность устранить дефекты, потому что дом находится на его балансе, он несет все расходы, так как договорные обязательства еще не закрыты.
Но когда акт приема-передачи подписан, остается только идти в суд.
– А как специалист по приемке может помочь в суде?
– На стадии судебного разбирательства действует то самое законодательство о проведении экспертизы, про которое мы говорили в самом начале. По ходатайству заявителя – дольщика – суд может привлечь специалиста-строителя как эксперта. В нашей команде есть профессионалы высочайшего уровня, имеющие все необходимые допуски для проведения строительной экспертизы.
В случае наличия существенных недостатков суд встает на сторону дольщика и обязывает застройщика или устранить все дефекты за свой счет, или компенсировать стоимость таких работ.
– Расскажите, с какими дефектами приходится сталкиваться чаще всего?
– Надо сказать, что в большинстве случаев дефекты вызваны не какой-то злой волей застройщика, который хочет построить кривой и косой дом, а скорее некомпетентностью строителей, неверным пониманием норм и человеческим фактором.
Приведу несколько примеров. Возьмем улучшенную штукатурку, по ней допускается вертикальное отклонение не более 2 мм на погонный метр, но не более 10 мм на высоту этажа. Я как специалист понимаю, что эти требования должны работать вместе, но застройщик их разделяет, и возникает спорная ситуация.
Или другая ситуация: стена развернута на 7 см по отношению к оси помещения – это является критичным дефектом, который не позволяет пользоваться помещением по назначению, и он влечет достаточно большие расходы у покупателя при ремонте. Для того, чтобы переделать эту стену, ее нужно сломать и возвести заново. Ситуация усугубляется, когда отклонение стены от оси фиксируется в квартирах, сдающихся в чистовой отделке. Дольщику приходится разобрать отделку как минимум в двух помещениях, разобрать и перестроить стену.
Сложности возникают и со стяжкой: например, если она не соответствует нормативным требованиям, то могут возникнуть сложности в последующей эксплуатации. Например, появление трещин, стяжка начнет крошиться, скрипеть, будет невозможно использовать чистовое покрытие пола на клеевой основе, так как оно будет «отскакивать». Это является существенным дефектом – дорогостоящая и долговременная работа. Часто бывает стяжка переморожена либо недостаточно уплотненная.
К существенным дефектам также можно отнести промерзание внешних стен, оконных конструкций. Наши эксперты умеют делать расчеты по точке росы в соответствии со сводами правил по строительной климатологии. Методом тепловизионного контроля проверяем температуру ограждающей конструкции, делаем перерасчет на критические условия. И если температура ниже точки росы, то может образоваться плесень. Мы относим это к критичным дефектам.
Также может быть неправильно подключена электрическая разводка. Провода могут быть перепутаны местами, и вроде система должна защищать пользователя, но может и убить. На объекте может неправильно работать вентиляция, из-за этого накапливается избыточная влажность и появляется плесень, опасная для здоровья.
Несмотря на такие серьезные замечания, некоторые застройщики считают, что все замечания устранимы и поэтому не являются критичными дефектами. Это неправильный подход. Для сравнения приведу пример некритичного дефекта – это царапина на стеклопакете. Даже если она не проходит по ГОСТу, это не является критичным дефектом.
– Были ли случаи, когда застройщики обращались к вам и просили провести осмотр перед официальной приемкой?
– Да, и считаю, что это прогрессивная позиция, которая работает на повышение качества строительства. Однако хочу заметить, что речь идет не о работе на застройщика во время сдачи и приемки квартир, а о предварительной экспертной оценке качества возведенного объекта. Когда мы осматриваем объект, обращаем внимание на те же самые существенные недостатки. При такой работе застройщики могут пообщаться с нами и понять нашу логику при фиксации дефектов. У нас большой багаж знаний за плечами, наши специалисты хорошо знают и теорию, и практику выполнения определенных работ по строительству и по профессиональной отделке, они знают, как ведут себя материалы, если их неправильно использовать. Все вопросы можно обсудить и прийти к консенсусу. По итогу сдавать объекты высокого уровня.
– По сути дела, Ваша компания стала катализатором позитивных изменений.
– Я уверен, что и мы, и застройщики делаем одно дело, идем в одну сторону. Хорошо, что многие понимают это. Строительный рынок находится в постоянном развитии, и специалисты по приемке помогают ему выйти на качественно новый уровень. Думаю, что при наличии диалога между строительными и экспертными компаниями, а также при внимательном отношении государства к нашей сфере уже в ближайшем будущем мы сможем достигнуть существенного продвижения и значительно увеличить качество строительства.
Tags: 200